국민 모두가 아파트 한 채를 분양받기 위해 청약통장에 가입하지만 당첨은 하늘의 별따기입니다. 만약 청약에 당첨되는 것보다 더 저렴하게 신축아파트를 살 수 있다면 어떨까요? 생각만해도 설레지 않나요? 이 글은 신축 아파트를 가장 저렴하게 살 수 있는 방법을 담고 있으며 저의 경험담입니다. 헌집이 새집이 되는 환상적인 재개발의 마법을 경험해 보시길 바랍니다.
헌집줄게 새집다오
재개발 투자는 신축 아파트를 가장 저렴하게 살 수 있는 방법으로 헌집이 새집이 되는 과정에 투자하는 방식입니다.
- 처음 헌집을 마주하면 '이걸 돈주고 사야 한다고?'라는 마음이 듭니다. 가로등도 몇 개 없는 어두컴컴한 골목길에 위치한 빌라부터 폐가가 아닐까 의심되는 주택들까지 이것들이 정말 가치가 있는건지 의심이 드는 건 당연한 일입니다.
- 재개발은 노후된 동네를 싹 밀고 신축아파트를 지어 주거환경을 바꾸는 사업을 의미합니다. 건물은 어차피 철거될 예정이니 내가 집중해야 하는 포인트는 재개발 구역 내의 '조합원 자격'을 갖추는 것입니다.
- 조합원 자격을 갖춰야 하는 이유는 조합원 분양가와 일반분양가가 다르기 때문이며 최소 1억 이상 차이가 납니다. 저의 경우 조합원 분양가와 일반분양가의 차이는 2억이었습니다.
재개발 절차 4단계
재개발은 지자체와 시공사, 조합원이 함께 하는 사업인 만큼 수없이 많은 절차를 거쳐야 하는데 크게 4단계로 나누어 볼 수 있습니다.
- 조합설립 : 재개발의 시작단계로 조합설립을 위해서는 해당 구역 내의 소유자 75% 이상의 동의를 받아야 합니다.
- 시공사 선정 : 시공사는 입찰을 통해 결정되며 1군 브랜드의 시공사일수록 추후 높은 가치를 인정받습니다.
- 사업시행인가 : 사업시행인가 단계까지 왔다면 재개발 절차의 50%가 진행되었다고 생각하면 됩니다.
- 관리처분인가 : 관리처분인가가 나면 해당 구역에 거주하던 사람들이 이주를 하며 철거가 진행되고 착공에 들어가게 됩니다.
재개발 절차 중 언제 투자해야 하나요?
재개발은 언제 투자하는 것이 가장 좋을까요? 투자는 각자가 가진돈과 상황이 다르기에 '나에게 맞는 투자'를 하면 됩니다.
- 첫번째 투자 시기는 조합이 설립된 이후입니다. 조합이 설립되었다면 큰 산을 하나 넘은 것이며 사업이 무산될 가능성이 매우 낮아 안전한 투자가 가능합니다. 사업 초기라 물건을 저렴하게 살 수 있고 미래에 큰 수익을 기대해 볼 수 있습니다.
- 두번째 투자 시기는 사업시행인가 직전입니다. 사업시행인가가 나면 사업의 절반이 진행된 것이며 분양 세대수와 분양가, 평면도 등을 확인할 수 있어 많은 분들이 관심을 가지고 P가 상승하는 시기입니다. 저는 개인적으로 사업시행인가 직전에 매수하는 것을 가장 좋아합니다.
- 세번째 투자 시기는 감정평가 이후입니다. 사업시행인가 단계를 지나면 각 물건마다 감정평가를 하게 됩니다. 리스크가 없는 가장 안전한 재개발 투자를 원한다면 이때 투자하시면 됩니다.
재개발 '이것' 모르면 손해 볼 수 있어요
재개발 투자를 하는 이유는 조합원 자격을 취득하기 위함인데 재개발 구역의 부동산을 매입했음에도 조합원 자격을 갖지 못하는 분들이 있습니다.
- 다물권자의 물건을 매매했을 경우 조합원 자격을 취득하지 못하며 현금청산 대상자가 될 수 있습니다. 다물권자란 재개발 구역 내에 1개 이상의 부동산을 소유한 사람을 의미합니다.
- 조합원의 자격은 부동산의 개수와는 상관없이 한 사람당 하나의 입주권만 주어집니다. 이를 모르고 다물권자의 매물을 매입하면 매도자는 조합원의 자격을 유지할 수 있지만 매수자는 조합원의 자격이 주어지지 않는 불상사가 생길 수 있습니다.
- 이러한 위험을 피하기 위해서는 중개사에게 다물권자 물건인지 정확히 물어보는 것이 좋으며 특약사항에도 기록해 두는 것이 좋습니다. 가장 확실한 방법은 조합에 방문하여 해당 물건이 조합원 자격이 주어지는지 문의해보는 것입니다.
투자는 아는만큼 수익을 낼 수 있고 또 아는만큼 안전한 투자가 가능합니다. 부동산 투자는 적은 금액으로도 수익을 낼 수 있고 똘똘한 부동산 하나면 내가 원하는 삶을 살 수 있습니다. 멈추지 않으면 언젠간 도착합니다. '원하는 모든것을 이룬 나'를 생각하며 오늘도 한단계 성장하는 하루가 되시길 바랍니다.
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