다가구주택은 월세수익+자산가치 두 마리 토끼를 한 번에 잡을 수 있어 많은 투자자들이 선호하는 부동산이에요. 하지만 기본적인 지식없이 다가구주택을 매입했을 때 예상치 못한 변수로 건물 매입을 후회할 수 있고 심할 경우 법적 분쟁으로 이어질 수도 있어요. 오늘은 저의 경험담을 바탕으로 다가구주택 매매 시 주의점 3가지를 알려드릴게요. 건물 매입 계획이 있다면 이 글이 많은 도움이 되실거예요.
1. 등기부등본 & 건축물대장 확인
다가구주택을 매입할때는 반드시 등기부등본과 건축물대장을 함께 확인해야 해요.
- 우리가 매입해야 하는 건물은 다세대주택이 아닌 다가구주택이에요. 등기부등본을 통해 '단독주택'으로 등록되어 있는지를 확인하고 근저당, 가압류 등의 권리에 문제가 없는지 등을 꼼꼼히 확인해야 법적인 문제에 휘말리지 않을 수 있어요.
- 다가구주택은 위반건축물이 흔한 부동산이에요. 겉으로 보기에는 아무런 문제가 없어 보이지만 건축물대장과 실제 건물의 모습이 다르다면 추후 내야 할 벌금까지 나의 몫이 될 수 있어요.
- 건축물대장을 통해 실제 구조가 동일한지, 세대수가 동일한지, 위반건축물이 없는지 등을 확인하고 잘 모를때는 시, 군, 구청 건축과에 전화해 물어보면 돼요. 건축물대장은 정부24 홈페이지를 통해 무료로 발급받을 수 있어요.
2. 건물 누수
건물은 '물과의 전쟁'이라 말해도 과언이 아닐 정도로 누수는 흔한 일이지만 관리가 되지않은 건물은 많은 비용이 발생할 수 있어 주의가 필요해요.
- 건물을 볼 때는 옥상으로 가 바닥에 크랙이 없는지 방수가 잘 되어있는지 등을 확인하고 3층 내부의 천장, 문 뒤쪽, 벽체가 꺾이는 모서리 등을 확인해보면 누수의 흔적을 쉽게 확인할 수 있어요.
- 보통 누수는 크랙으로 인해 빗물이 스며들어 발생하기 때문에 건물 외부에 많은 크랙이 보인다면 임대수익보다 유지보수 비용이 더 많아질 수 있으니 주의해야 해요.
- 다가구주택을 매입해 받는 임대수익은 너무나 달콤해요. 하지만 그 이면에는 이러한 건물의 관리가 포함되어 있다는 사실을 알고 다가구주택을 매입하셔야 후회하지 않을 수 있어요.
3. 공실 위험 분석
다가구주택은 임대수익을 얻기위해 매입하는 부동산이기 때문에 주변의 수요와 임대시세를 꼭 확인 후 매입해야 해요.
- 다가구주택은 누가, 어떻게 운영하느냐에 따라 받을 수 있는 임대수익의 차이가 큰 부동산이에요. 똑같은 위치에, 똑같은 면적의 건물일지라도 누군가는 20만원을, 누군가는 40만원을 받고 있을 수 있어요.
- 이러한 현상은 보통 인테리어와 마케팅에서 격차가 벌어지긴 하지만 주변 부동산을 방문하여 어떠한 사람들이 이곳에 머무는지, 평균적인 원룸시세는 어느 정도인지 확인 후 건물을 매입하는 것이 좋아요.
- 기본적으로 수요가 적은 지역이라면 건물 상태가 아무리 좋아도 월세를 많이 받을 수 없어 수익률이 낮아질 수밖에 없어요. 가장 좋은 방법은 수요가 많은 지역에 적은 월세를 받고 있는 건물을 매입해 디벨롭 즉, 내가 가치를 올리는 방식이 가장 좋은 투자법이에요.
안전한 투자를 위한 체크리스트 5가지
투자 세계에서는 언제나 서두르지 않고 꼼꼼하게 확인하는 사람이 높은 수익을 가져갈 수 있어요. 다가구주택을 매입할 계획이 있다면 아래의 5가지 체크리스트를 참고하면서 건물을 선택하시길 바래요.
- 등기부등본 확인
- 건축물대장 확인
- 건물의 하자, 누수 확인
- 임차인, 보증금, 계약 현황 체크
- 해당 지역 임대 수요 분석
- 수익형 부동산은 월세가 낮아질 경우, 건물의 매매가격도 내려가는 구조를 가지고 있어요. 매입할 당시의 월세보다 현재 내가 받는 월세의 금액이 낮다면 매매가는 5만원당 1,000만원이 낮아진다고 생각하시면 돼요. 수요 분석이 중요한 이유가 여기에 있어요.
- 건물을 매입할때는 현재 받고있는 월세보다 해당 지역의 평균시세를 파악하는 것이 더 중요해요. 평균시세를 파악할 수 있다면 내가 매입하려는 건물의 매매가격이 적당한지 판단할 수 있고 이를 바탕으로 저렴한 매물을 고를 수 있기 때문이에요.
부동산의 기본은 시세보다 저렴하게 매입하는 것, 즉, 싸게 사야 해요. 그렇다면 먼저 시세를 알아야겠죠? 수익형 부동산의 경우 수익률로 거래가 되며 수익률은 금리와 연결되어 있어요. 금리가 3%라면 5% 이상의 물건을, 금리가 5%라면 7% 이상의 물건을 매입하면 돼요. 여전히 어떤것을 선택해야 할지? 좋은 다가구주택이란 무엇인지? 잘 모르겠다면 아래의 글을 통해 해답을 얻어가시길 바래요.
좋은 다가구주택 선택하는 방법!
월세 나오는 부동산, 어떻게 골라야 할까요?
'월세 받는 부동산'이라는 말을 처음 들었을 때, 마치 영화 속 이야기 같았어요. 일하지 않아도 매달 통장에 돈이 들어오고 그 돈을 생활비로 쓰거나 다시 투자할 수 있는 삶, 너무너무 부러웠죠.
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