부동산 투자를 하다보면 누구나 한 번은 검색해보는 다가구 주택과 다세대 주택의 차이점! 이름만 비슷한 이 주택들은 각각의 세금과 임대방식, 심지어 투자의 방향도 완전히 다르게 접근해야 실패없는 투자가 가능해요. 오늘은 다가구 주택과 다세대 주택의 차이점과 각각의 투자방향에 대한 저의 경험담을 공유해 볼게요. 부동산 투자에 관심있는 분이라면 이 글을 통해 투자의 방향을 정할 수 있을거예요.
다가구 주택이 뭔가요?
다가구 주택이란 '한 사람이 소유한 단독주택'을 의미해요.
- 다가구 주택은 외부에서 보면 여러 세대로 이루어져 있지만 법적으로는 하나의 집이에요. 다가구 주택 한 채에 10가구가 살든 20가구가 살든 건물 전체에는 하나의 주소와 한 명의 주인만 존재해요.
- 세입자는 원룸 또는 투룸을 빌려 분리된 공간에 거주하지만 하나의 단독주택 속 일부 공간을 임차하는 개념이라 생각하면 이해가 쉬울거예요.
- 다가구 주택은 각 호실마다 월세를 받을 수 있어 많은 분들이 선호하는 대표적인 '수익형 부동산'이에요.
다세대 주택이 뭔가요?
다세대 주택이란 각 세대별로 '소유자가 다른 공동주택'이에요. 빌라나 소형아파트를 생각하면 이해가 쉬워요.
- 다세대는 각 세대마다 별도의 등기가 있고 주인도 다르며 주소도 따로따로 존재하는 개인별 부동산이에요.
- 다가구 주택과 다세대 주택의 가장 큰 차이점은 '소유권'이에요. 즉, 등기를 어떻게 할 수 있느냐에 따라 다가구와 다세대로 나뉜다고 생각하시면 돼요.
| 구분 | 다가구주택 | 다세대주택 |
| 분류 | 단독주택 | 공동주택 |
| 주소 | 1개 | 세대별 각각 |
| 소유권 | 1명 | 세대별 소유 |
다가구 vs 다세대 세금 차이
다가구와 다세대는 세금에서도 많은 차이를 보이고 있어요. 세금은 투자 수익률에 직접적인 영향을 주기 때문에 꼭 이해하셔야 해요.
- 재산세 : 다가구주택은 단독주택으로 분류되어 건물 전체 기준으로 세금이 산정되고 다세대주택은 공동주택으로 각 세대별로 재산세가 따로 산정돼요.
- 종합부동산세 : 다가구주택은 20가구가 있어도 1주택으로 계산되며 다세대주택은 세대별로 각각 주택수에 포함돼요. 예를들어 5세대가 거주할 수 있고 다세대주택이라면 5주택으로 계산돼요.
- 이러한 세금 차이 때문에 임대수익을 원하는 투자자들은 다가구주택을 선호하고 있어요. 겉보이기에는 똑같아 보여도 다가구주택이 상대적으로 세금 부담이 낮기 때문이에요.
다가구 vs 다세대 당신의 선택은?
투자처를 선택할때는 내가 가진 자본+명의+투자방향 3가지 모두를 고려해 선택해야 현명한 투자가 가능해져요.
- 다가구주택은 건물 전체를 소유하며 임대수익을 낼 수 있는 구조이고 다세대 주택은 세대별 매매를 통한 시세차익을 내는 구조예요.
- 충분한 자본이 있고 매달 들어오는 현금흐름이 목적이라면 다가구주택을 선택하면 돼요. 매달 들어오는 현금흐름 대신 1억 이상의 시세차익이 목적이라면 재개발 가능성이 있는 도심의 다세대 주택을 선택하면 돼요.
- 가장 좋은 투자법은 다가구 주택에서 월세를 받고 다세대 주택에서 시세차익을 얻는 투자예요. 어쩌면 누구나 알고 있는 사실이지만 이것의 우선순위를 정한다는 것은 생각보다 쉽지 않기에 현재 나의 상황에서 선택할 수 있는 최선을 고민해 보는 것이 가장 현명한 방법이에요.
다가구 vs 다세대 투자 경험담
투자의 관점에서 본다면 다가구는 현금흐름을 위한 투자, 다세대는 재개발, 재건축을 통한 시세차익을 위한 투자예요.
- 투자에서 현금흐름과 시세차익은 '닭이 먼저냐 달걀이 먼저냐'와 같은 풀리지 않은 난제로 각자의 성향에 따라 투자 방식이 나뉘고 있어요. 이러한 난제 속에서 저는 현금흐름을 먼저 선택했어요.
- 가장 안전한 투자를 하고 싶었던 저는 종잣돈을 모은 후, 다가구주택을 매입해 매달 들어오는 현금흐름을 만들었어요. 매달 받는 월세는 처음에는 속도가 더딘 것처럼 느껴지더니 금세 속도가 붙어 새로운 종잣돈이 되더라구요.
- 새로운 종잣돈으로 이번에는 재개발 구역의 다세대를 매입했어요. 즉, 빌라를 매입한거죠. 이 빌라는 신축아파트가 되기 위한 준비과정을 밟고 있고 저는 억 단위의 시세차익을 기대하고 있어요.
- 제가 직접 투자를 하고 많은 투자자를 지켜보며 느낀점은 '천천히 가는 것이 가장 빠르다.'라는 것이에요. 마음이 급한 투자는 수익으로 이어지지 않았고 무리한 투자는 역전세로 투자자에게 다시 돌아오는 것을 목격하며 천천히에 대한 소중함을 다시 한번 느끼고 있어요.
투자는 속도보다 '방향'이 중요해요. 조금 천천히 가더라도 방향을 먼저 정한 후, 한 계단씩 오르다 보면 누구보다 빠르게 목표를 이룬 자신의 모습을 발견할 수 있을 거예요. 성공적인 투자를 위해 끝없이 고민하며 외로운 시간을 보내고 있을 당신의 미래가 찬란히 빛나길 응원합니다.
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