상가를 처음 매입할 때, 가장 중요한 부분은 '수익률'이죠. 상가는 월세를 받기 위해 매입하는 대표적인 수익형 부동산이기 때문에 무엇보다 수익률이 중요해요. 하지만 부가세 환급도 나의 수익률 중 일부라는 사실 알고 계신가요? 상가매입 시 부가세는 알면 받을 수 있고 모르면 못 돌려받는 '숨은 돈'이에요. 오늘은 제가 직접 상가를 매입하며 경험한 상가매입 시 부가세 환급받는 방법을 A부터 Z까지 자세히 알려드릴게요.
상가 매입 시 부가세가 환급되는 이유는?
상가는 사업용 부동산으로 취급되기 때문에 사업을 목적으로 사용하는 경우 매입할 때 납부한 부가가치세를 환급받을 수 있어요.
- 예를들어 2억짜리 상가를 매입할 때, 부가세 10%를 포함해 2억 2천만원을 지불했다면 2천만원은 돌려받을 수 있어요. 단, 토지는 비과세 항목이라 부가세가 없으며 건물의 부가세만 환급대상이에요.
- 부가세 환급은 부동산 중개인도 모르는 경우가 많아요. 도움이 필요하다면 세무사를 통해 상담을 받으시면 돼요.
- 추후 부가세는 환급 받을 수 있지만 내가 낸 부가세를 환급받기 위해서는 아래의 조건을 충족해야 해요. 하나씩 살펴볼게요.
부가세를 환급받을 수 있는 조건은?
부가세를 환급받기 위해서는 먼저 일반 사업자 등록이 필요해요. 부가세를 낼 수 있는 조건이 되어야 하는거죠.
- 상가를 매입해 임대를 원한다면 '비주거용 부동산 임대업'으로 사업자 등록을 해야해요. 부가세는 일반과세자 기준으로 환급되기 때문에 간이과세자는 환급이 불가해요.
- 부가세를 환급받기 위해서는 계약 시 계약서에 토지와 건물분의 가격이 따로 기재되어 있어야 해요. 이 부분은 계산식이 많이 복잡하기 때문에 세무사의 도움을 받는 것이 좋아요.
- 상가를 매입했다면, 정해진 기한 내(20일 이내)에 정확히 신고해야 부가세를 환급받을 수 있어요. 부가세 환급 신청은 관할 세무서 또는 홈택스에서도 신청이 가능해요.
상가 부가세 환급 절차
- 상가 매매 계약 체결 - 상가를 매입할 때, 매도인으로부터 '부가세가 포함된 세금계산서'를 꼭 챙기세요.
- 일반 임대사업자 등록 - 상가 매입 후 6개월 이내에 국세청에 '비주거용 부동산 임대업'으로 사업자 등록을 하세요.
- 부가세 환급 신청 - 상가를 매입 후 20일 이내에 부가세 환급 신청을 하세요.
- 국세청 환급 심사 - 심사는 2~3개월 정도 시간이 걸려요.
- 통장으로 직접 입금 - 심사가 끝나면 내 명의의 통장으로 부가세가 환급돼요.
부가세 환급, '이 것' 주의하세요!
부가세는 상가를 매입한다고 해서 무조건 환급받을 수 있는 항목이 아니니 아래의 주의사항을 꼭 지켜주세요.
- 6개월 안에 사업자 등록을 못하면 환급이 불가능하니 아무리 바빠도 잊지말고 등록하세요. 저는 상가를 매입하기 직전, 사업자 등록을 마치고 상가를 매입했어요.
- 주거용은 면세대상이라 부가세 환급 대상이 아니에요. 상가가 상업용으로 사용되고 있는지 혹시 주거용으로 등록되어 있는 건 아닌지 등기부등본과 건축물대장을 통해 확인하세요.
- 부가세 환급을 위해서는 계약서에 건물가와 토지가액이 분리 기재되어 있어야 환급액을 정확히 계산할 수 있어요. 작은 실수 하나로 환급을 못 받는 경우도 있으니 잘 모르겠다면 세무사의 도움을 받는것이 좋아요.
포괄양수도 계약을 이용하세요
상가를 매입할 때 부가세를 주고받는 과정이 번거롭다면 '포괄양수도 계약'을 활용하면 돼요.
- 포괄양수도 계약이란 건물을 포함, 사업 전체를 모두 '통째로' 상대에게 넘기는 것을 의미해요.
- 상가에 관련된 자산, 권리, 의무 등 모든것을 포괄적으로 인수하는 계약이 포괄양수도 계약이기에 부가세를 서로 주고받을 필요없이 모두 승계받으면 돼요.
- 이때 주의해야 할 점은 부채나 미지급금이 없는지, 영업신고, 위생허가가 실제 승계가 가능한지 등을 확인해보고 잘 모르겠다면 세무, 법무사와 상의 후 포괄양수도 계약을 진행하는 것이 좋아요.
상가 투자는 꾸준한 임대수익과 자산 가치 상승이 동시에 기대되는 아주 매력적인 자산이에요. 하지만 세법을 알지 못하고 공실에 대비하지 못한 채 투자를 할 경우 수익률이 반토막이 날 수도 있어요. 그만큼 신중해야 하고 알아야 할 것도 많아 조금 어렵게 느껴질 수 있지만 투자를 하기 전, 시간을 들여 하나하나 꼼꼼히 체크하는 습관을 갖춘다면 상가투자를 통해 빠르게 자산을 키울 수 있을 거예요.
상가 공실 줄이는 방법은?
상가 공실을 줄이는 실전 전략 3가지
상가를 가지고 있다는 건, 단순한 부동산 소유가 아닌 매달 안정적인 수익이 들어오는 ‘내 편’ 같은 존재가 되어주길 바라는 마음이에요. 하지만 공실이 생기는 순간 그 불안감은 나의 일상을
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