임대 수익에 있어 가장 중요한 것이 '영수증'이라는 사실 알고 계신가요? 저도 처음에는 세무사가 알아서 해주겠거니 생각했었는데 첫 종합소득세 신고를 하고보니 필요경비에 따라 세금이 수십, 많게는 수백만원까지 차이가 나더라구요. 그래서 오늘은 임대사업을 하며 제가 직접 경험한 필요경비 항목과 절세를 위한 꿀팁을 알려드리려고 해요. 만약 임대사업을 시작하려고 한다면 이 글을 꼭 끝까지 읽어보세요.
1. 대출이자
필요경비란 임대소득을 얻기 위해 지출한 비용으로 대표적인 필요경비에는 대출이자가 있어요.
- 부동산을 매입할 때, 해당 부동산을 담보로 대출을 받았다면 이자는 경비처리가 가능해요. 주의해야 할 점은 '해당 부동산을 매입하기 위해' 대출을 받아야 한다는 점이에요.
- 대출은 필요경비 중 가장 큰 비중을 차지하기에 레버리지를 어떻게 활용하느냐에 따라서도 세금이 천차만별로 달라져요.
- 저는 임대사업을 위한 부동산을 매입할 때, 가능한 한 많은 레버리지를 이용해 지출을 늘리고 소득을 낮춰 세금을 줄이고 있어요.
2. 건물 수리비용
건물을 정상적으로 유지하기 위한 모든 비용은 경비처리가 가능해요.
- 지출을 비용으로 인정받기 위해서는 반드시 증빙을 할 수 있어야 하며 증빙은 세금계산서나 영수증만 인정되고 있어요.
- 건물 유지, 보수 : 도배, 장판, 샷시, 보일러 교체, 수도, 전기, 가스 설비 보수 등
- 건물 수선비 : 외벽보수, 지붕수리, 누수공사, 도어 교체 등
3. 세금 및 각종 공과금
임대용 건물과 직접적으로 관련이 있는 세금과 각종 공과금은 경비처리가 가능해요.
- 취득세, 재산세, 종합부동산세, 수도, 전기, 가스, 인터넷 등은 경비처리를 할 수 있어요.
- 건물의 안전을 위해 필수적으로 가입해야 하는 화재보험료도 필요경비 항목이니 놓치지 말고 꼭 챙기시길 바래요.
4. 중개수수료와 광고비
세입자를 모집하기 위해 발생한 모든 비용은 전부 경비로 인정받을 수 있어요.
- 부동산을 통해 세입자를 받았다면 중개수수료는 경비처리가 가능하니 영수증을 잘 모아두면 돼요.
- 요즘은 각종 플랫폼을 이용해 집주인이 직접 세입자를 구하기도 해요. '직접거래'는 중개수수료가 없어 세입자와 집주인 모두에게 인기가 많은 편이에요.
- 직방, 다방, 네이버 등 세입자를 모집하기 위해 지출한 광고비는 필요경비로 인정되며 전단지와 현수막 제작비도 경비로 인정받을 수 있어요.
5. 감가상각비
감가상각비란 시간이 지남에 따라 건물의 가치가 점점 줄어드는 것을 일정 부분 비용으로 인정해 준다는 뜻이에요.
- 감가상각비는 건물을 산 후, 한 번에 비용처리를 하는 것이 아닌 법에서 정한 기간동안 나눠서 매년 일정 금액을 비용으로 처리할 수 있어요.
- 예를들어 10억원의 건물을 매입했고 법에서 정해둔 기간이 40년이라면 매년 2,500만원을 감가상각비로 인정받을 수 있어요. (10억 ÷ 40년 = 2,500만원)
- 감가상각비는 실제 지출이 생긴것이 아님에도 불구하고 세법상 비용으로 인정되어 강력한 절세효과를 누릴 수 있으니 잊지말고 꼭 챙기시길 바래요.
6. 인건비
인건비는 필요경비로 인정되지만 조금 까다로운 편이기에 증빙을 정확히 할 수 있어야 해요.
- 인건비를 경비로 인정받기 위해서는 실제 임금을 지불해야 하고 계좌이체 내역 등의 정확한 증빙이 필요해요.
- 가족 중 한 명이 잠깐 도와줬다고 해서 인건비로 처리하는 것은 인정되지 않으며 계좌이체, 급여대장 작성, 근로계약서 등의 정확한 증빙자료가 있어야 비용으로 인정받을 수 있어요.
절세를 위한 꿀팁
이외에도 법무비, 세무비, 인지세 등 임대사업과 관련된 지출이라면 비용으로 인정받을 수 있어요.
- 절세를 위한 가장 좋은 방법은 '영수증을 보관해 두는 습관'이에요. 현금거래보다는 카드결제, 세금계산서를 발행해 올바른 증빙을 준비하는 것이 절세의 첫걸음이에요.
- 간편장부 대상자일 경우 국세청에서 제공하는 엑셀식을 통해 장부를 작성하면 지출을 비용으로 인정받을 수 있어요.
- 임대사업의 규모가 커질수록 세법이 복잡해져요. 이때는 세무사의 도움을 받고 세금 신고를 하면 불필요한 세금납부를 반으로 줄일 수 있어요.
임대업은 편하게 월세를 받는 사람이 아닌 '사업'의 영역임을 인지해야 해요. 임대업을 한다고 해서 모두가 돈을 버는 것은 아니며 누군가는 임대 수익 중 절반을 세금으로 내고 있을 수 있어요. 임대사업은 좋은 물건을 고르는 눈을 키우고 세법에 대해 공부하면 누구나 의미있는 수익을 낼 수 있고 경제적 자유로 가는 지름길이 될 수 있어요.
임대사업자, 경험담 공유해요
월세 나오는 부동산, 어떻게 골라야 할까요?
'월세 받는 부동산'이라는 말을 처음 들었을 때, 마치 영화 속 이야기 같았어요. 일하지 않아도 매달 통장에 돈이 들어오고 그 돈을 생활비로 쓰거나 다시 투자할 수 있는 삶, 너무너무 부러웠죠.
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