상가 투자, 절대 놓치면 안되는 3가지 꿀팁!

다양한 정책 변화로 인해 아파트 투자가 힘들어지며 상가 투자를 고민하는 분들이 많아졌어요. 상가는 상업시설로 주택과는 다르게 공실의 리스크가 있으며 임대수익 구조나 세금 체계도 훨씬 복잡해요. 그래서 오늘은 상가 투자를 처음 시작할 때 꼭 알아야 할 3가지 핵심 포인트를 정리해 봤어요. 제가 실제로 상가투자를 진행하며 익힌 꿀팁이니 절대 놓치지 마세요!

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1. 공실 리스크 확인하셨나요?

상가 투자의 가장 큰 적은? 바로 '공실'이죠. 월세의 수익률이 7%라고 해도 세입자가 6개월 비면 수익률은 제로가 되는 무시무시한 리스크가 바로 공실 리스크예요.

• 상가를 매입할 때 가장 중요하게 생각해야 하는 부분은 '주동선'이에요. 주동선이란 사람들이 주로 지나다니는 동선을 의미하며 어쩔 수 없이 꼭 지나야 하는 도로나 골목을 찾으면 돼요.
• 주동선을 찾았다면 해당 동선에 유동인구가 꾸준한지, 주변의 상권은 어떤지, 주변 배후 수요(아파트, 학교 등)가 다양한지 등을 다방면으로 꼼꼼히 확인하며 상가의 사용가치가 있는지를 체크해야 해요.
• 상가를 매입할때 부동산에서는 수익률 7%, 8%로 설명을 하지만 절대 숫자에 현혹되면 안돼요. 숫자보다 더 중요한 것은 현재 임차인이 나가더라도 똑같은 금액으로 월세를 받을 수 있느냐 하는 것이 상가투자의 본질이자 핵심 포인트예요.

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2. 상가 수익률 계산은 이렇게 하세요

상가 투자를 할 때, 수익률은 굉장히 중요한 부분이에요. 하지만 누가, 어떻게 계산하느냐에 따라 수익률은 언제든 바뀔 수 있기 때문에 주의, 또 주의하셔야 해요.

• 상가 수익률을 계산할때는 (월세 - 관리비 - 대출이자 - 공실리스크) x 12 ÷ 투입현금 x 100 이렇게 계산하는 것이 가장 안전한 방법이며 정확한 순수익이에요.
• 표면상 수익률이 연 8%라고 해도 공실이 길어지거나 관리비가 높을경우, 실제 수익률은 5% 정도에 그치는 경우가 많기 때문에 중개사가 설명하는 수익률을 전부 믿기보다는 본인이 직접 수익률을 계산하는 것이 좋아요.
• 예를들어 상가의 매매가격이 1억, 월세가 100만원, 관리비 10만원, 대출이자 20만원(5천만원 대출), 투입현금이 5천만원 일때, 이 상가의 수익률은 몇%일까요? (100만원-10만원-20만원) x 12 ÷ 5천만원 x 100 = 16.8%, 5천만원 이상의 대출이 가능하다면 수익률은 더 높아질 수 있어요.
• 이처럼 상가투자를 할 때는 누가, 어떻게, 얼마의 대출을 받을 수 있는지에 따라서도 수익률이 천차만별로 달라질 수 있기 때문에 현재 나의 상황에서 얼마의 대출이 가능한지 먼저 체크 후, 수익률을 계산해야 해요.

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3. 부가세 환급 알고 계신가요?

상가투자와 주택 투자의 가장 큰 차이점 중 하나는 '부가가치세'예요.

• 상가는 사업용 부동산으로 분류되기 때문에 매입 시 부가세 10%를 별도로 납부해야 해요.상가의 매매가격이 5억이라면 최종계약 시에는 5억5천만원이 필요한거죠.
• 부가세로 지불한 5천만원은 추후 환급이 가능해요. 단, 몇 가지의 조건이 필요하며 환급대상자에 해당되어야 해요.
• 부가세에 대한 지식없이 덥석 상가를 매입할 경우 작게는 수백만원, 많게는 수천만원을 날릴 수 있으니 꼭 확인 후 매입하셔야 해요.

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상가 투자는 매달 고정적인 수익을 가져다주고 시세차익도 기대할 수 있는 아주 멋진 자산이에요. 하지만 여전히 공실이 나면 어쩌지?라는 생각이 들고 두렵다면 미리 대비해두면 돼요. 두려움은 모르기 때문에 생기는 감정이에요. 알고 대비할 수 있다면 두려운 감정은 반으로 줄어들며 확신이 그 자리를 대신할 때, 우리는 성장할 수 있답니다.

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