전세보증금 못 받을 때 실제 대처법!

전세 만기일은 다가오는데 집주인이 전세금 줄 돈이 없다고 한다면 어떻게 해야 할까요? 깡통전세는 남의 이야기인 줄 알았는데 나에게 이런일이 닥치면 뭐부터 해야할지 너무 막막할 수 있죠. 오늘은 실제로 전세보증금을 못 받게 되었을 때, 어떻게 대응해야 하는지 또 전세보증금을 받기 위해서는 어떠한 절차를 밟아야 하는지 하나씩 알려드릴게요.

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1. 전입신고와 확정일자 확인

전세보증금을 받기 위해서는 전입신고와 확정일자가 필요해요. 

• 전입신고는 정부24 홈페이지를 통해 확인할 수 있고 시, 군, 구청에 방문해 확인할 수도 있어요.
• 전입신고+확정일자가 필요한 이유는 '대항력'을 가지기 위해서예요. 대항력은 전세금을 돌려받을 수 있는 법적권리로 경매진행 시 '우선변제권'을 얻을 수 있어요.
• 타인의 건물에 전세나 월세로 임차를 해야 할 경우 보증금이 발생하게 되죠. 이 보증금을 지키기 위해 전입신고와 확정일자가 필요하고 이는 곧 '나의 보증금을 지켜주는 법적권리'가 된다는 점, 꼭 기억하시길 바래요.

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2. 내용증명 보내기

만기일이 지났음에도 집주인이 전세금을 줄 수 없다고 이야기한다면 '전세보증금 반환 요청'을 해야해요.

• 전세보증금 반환 요청은 'OO년 O월 O일까지 전세보증금 OO원을 반환해 주세요'라는 내용의 내용증명을 보내면 돼요.
• 내용증명은 나의 의견을 전달하기 위한 용도로 거창할 거 없이 우체국에서 쉽게 보낼 수 있고 이는 추후 법적 증거로 사용될 수 있어요.
• 내용증명은 모두가 낯설기 때문에 아래의 작성방법을 참고하셔서 그대로 따라서 작성하거나 약간의 수정을 거친 후 보내시면 돼요.

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3. 임차권 등기명령 신청

전세 만기가 되었고 이사를 가야 하지만 보증금을 못 받았다면 임차권 등기명령을 법원에 신청하세요.

• 임차권 등기명령을 신청해두면 '보증금 반환 청구권'을 유지할 수 있어요. 해당 집에서 다른 집으로 이사를 간 후에도 기존 보증금에 대한 권리가 계속되는 거죠.
• 임차권 등기명령 신청은 변호사의 도움없이 관할 법원에 방문해 직접 신청할 수 있어요.
• 필요한 서류는 계약서, 주민등록등본, 등기부등본 등이 있고 지역마다 필요서류가 다를 수 있으니 전화로 확인 후 방문하시면 돼요.

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4. 전세보증금 반환소송 '경매'

집주인이 계속해서 버틴다면 마지막 방법 '경매'를 진행하세요.

• 집주인이 끝까지 전세금을 주지 않는다면 민사소송을 제기하고 판결 후 해당 집을 경매로 넘길 수 있어요.
• 경매가 진행되면 배당을 신청할 수 있고 이를 통해 전세금을 돌려받으면 돼요. 경매는 낙찰 후 배당이 진행되는데 경우에 따라서는 세입자가 직접 경매에 참여하기도 해요.
• 이때 소송 비용은 발생하며 추후 돌려받을 수 있지만 이 단계까지 진행되었다면 법률 전문가의 조언을 받는것도 생각해 보시길 바래요.

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5. 전세보증보험 가입

주택도시보증공사(HUG)나 서울보증(SGI)의 보증 보험에 가입해 두었다면 집주인이 전세보증금을 반환하지 못하더라도 보증기관이 대신 보상해주고 있어요.

• 전세로 계약을 할 때, 전세보증보험에 가입되는 집인지 꼭 확인 후 계약서를 작성하세요. 만약 부채가 많아 전세보증보험에 가입이 안된다면 그 즉시 계약을 해지하고 계약금을 돌려받을 수 있다는 특약도 꼭 기록하세요.
• 전세보증보험 가입을 위해 필요한 서류는 전세계약서, 등기부등본, 소득확인서류 등이 있어요. 이는 각 지역마다 신청 기관마다 조금씩 차이가 있을 수 있으니 확인 후 신청하시면 돼요.
• 나의 보증금을 지킬 수 있는 가장 확실한 방법은 내가 직접 '등기부등본'을 볼 수 있으면 돼요. 등기부등본 보는법 하나만 알고 있어도 나의 소증한 보증금을 지킬 수 있고 더 나아가서는 친구, 직장동료, 부모님 등 주변 모두를 지킬 수 있는 방패가 될 수 있어요.

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전세보증보험에 가입한다고 무조건 모두가 보상을 받는 것은 아니에요. 해당 건물의 등기부등본을 통해 나의 권리가 성립되는지 확인 후 가입한 사람들만 보상을 받을 수 있어요. 즉, 등기부등본을 해석할 수 없다면 보증보험에 가입해도 보증금을 잃을 수 있으니 아래를 클릭해 등기부등본 보는 방법 꼭 배워두세요.

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등기부등본 보는 방법

등기부등본 보는 법! 모르면 사기 당해요 (=등기사항전부증명서)