월세 잘 나오는 오피스텔 고르는 법 (feat. 월세 100만원 만들기)

월세 투자로 오피스텔이 좋다고 하던데 어떤 오피스텔을 골라야 할지 몰라 답답하신가요? 저도 이 부분에 대해 참 많은 고민을 했습니다. 수없는 고민의 시간을 거쳐 이제는 오피스텔을 고르는 저만의 노하우가 생겼습니다. 이 글을 통해 월세 잘 나오는 오피스텔을 고르는 방법과 월세 100만원을 완성할 수 있는 방법을 알려드리겠습니다.

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오피스텔에 투자하는 방법은?

오피스텔 투자는 현금+대출+보증금을 이용한 투자방법입니다. 오피스텔을 담보로 한 대출과 세입자의 보증금을 적절히 활용하면 소액으로도 투자가 가능해 원하는 만큼의 월세를 받을 수 있습니다.

• 오피스텔에 투자하기 위해서는 '레버리지'를 이해해야 합니다. 대출을 그저 '빚'으로 생각하는 사람과 '지렛대'로 생각하는 사람의 결과가 같을 수 없기 때문입니다.
• 대출은 나의 투자금을 줄여주는 좋은 수단입니다. 예를들어 1억의 오피스텔이 있을 때 레버리지를 이용하지 않으면 현금 1억이 있어야 하지만 70% 정도의 대출이 가능하다면 현금 3천만원으로 오피스텔 한 채를 소유할 수 있습니다. 보증금까지 더해지면 더 적은 금액으로도 매입이 가능하죠.
• 똑같은 1억으로 누군가는 오피스텔 한채를 매입해 50만원의 월세를 받는 동안 누군가는 3채를 매입해 150만원의 월세를 받을 수 있습니다. 이렇게 1년을 보내면 전자는 600만원의 월세를, 후자는 1800만원의 월세를 받을 수 있으며 시간이 갈수록 격차는 점점 더 벌어질 수밖에 없습니다.

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월세 잘 나오는 오피스텔 고르는 방법

오피스텔은 수익형 부동산으로 월세가 잘 나오는 오피스텔을 고르기 위해서는 '수요가 있는지'를 항상 체크해야 합니다.

• 오피스텔 투자에서 가장 큰 리스크는 공실이지만 공실이 있는 오피스텔은 이유가 있습니다. 노후된 화장실, 어두운 주변환경, 공급 과잉지역 등 조금만 관심을 가지면 이러한 오피스텔은 충분히 걸러낼 수 있습니다.
• 반대로 세입자에게 인기있는 오피스텔 역시 이유가 있습니다. 깨끗한 내부, 안전한 공간, 직장과의 가까운 거리 등 부동산을 다니며 각 물건에 대한 이유를 찾고 메모해 두면 한눈에 비교가 가능해 쉽게 오피스텔을 선택할 수 있습니다.

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1. 교통

교통을 생각할때 흔히 지하철역과 가까우면 좋다고 생각하기 쉽지만 지하철역보다 더 중요한 것이 해당 지역의 특성을 파악하는 것입니다.

• 서울은 도로가 복잡하고 이동시간이 너무 길어 지하철역이 중요할 수 있지만 지방의 경우 차로 1시간이면 어디든 갈 수 있는 지역이 대부분입니다.
• 지방의 오피스텔을 매입하고 싶다면 해당 지역의 수요자들이 어떤 이동수단으로 이동하는지를 알아보는 것이 좋으며 평균적인 이동수단은 자동차, GTX, 통근버스 등입니다.

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2. 일자리

저는 오피스텔을 고를 때 일자리를 가장 중요하게 생각하며 지역을 고르고 있습니다.

• 일자리가 풍부한 지역은 오피스텔을 찾는 수요가 풍부해 공실 걱정이 적으며 월세도 높은 편입니다.
• 단, 너무 작은 규모의 일자리는 해당 기업이 무너지면 주거도 함께 타격을 받을 수 있으니 지방의 오피스텔을 매입할 때는 국가산단이 있는 지역을 선택하는 것이 좋습니다.

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3. 편의성

편의성은 주차공간, 신축, 풀옵션, 편세권, 스세권 등 다양한 요소가 있습니다.

• 모든 것이 완벽한 곳을 찾으려 애쓰면 모든것이 애매해질 수 있으니 하나의 포인트를 찾는 것이 중요합니다.
• 예를 들어 상권이 잘 갖춰져 있는 곳의 구축 오피스텔이라면 리모델링을 통해 가치를 높이면 되고 신축이지만 주차공간이 부족하다면 주변에 대체 주차장이 있는지 찾아 세입자에게 안내해 주면 됩니다.
• 결국 상대를 배려하는 나의 마음이 수익을 만들어 낸다는 점을 꼭 기억하셨으면 좋겠습니다.

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월세 100만원 만들기

이제 월세 100만원을 완성할 차례입니다. 저는 50만원 이상의 월세가 나오는 오피스텔 2채를 매입해 100만원을 완성했습니다.

• 제가 오피스텔로 월세 100만원을 완성한 이유는 투자금이 가장 작게 들었기 때문입니다. 매입한 오피스텔은 산업단지가 있는 지역으로 통근라인에 위치해 있으며 여성세입자의 수요가 높은 곳입니다. 해당 오피스텔을 매입하기까지 정말 많은 부동산을 돌아다니며 손품, 발품을 팔았던 기억이 나네요.
• 저는 이 오피스텔에서 나오는 월세를 한 푼도 쓰지 않고 2년 동안 모아 대출비율을 줄였습니다. 처음 매입했을 때 대출비율은 각각 70%였고 지금은 50%까지 낮춰 안전하게 월세를 받고 있습니다.

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오피스텔은 호불호가 정확한 투자라 부정적인 의견도 많고 때로는 너무 외롭기도 합니다. 그럼에도 저는 여전히 소액으로 할 수 있는 가장 좋은 투자가 오피스텔이라고 생각합니다. 확신을 가지고 한 발씩 걸어가다 보면 어느새 도착지점에 와있는 나를 발견할 수 있습니다. 자신을 믿고 앞으로 나아갈 수 있는 힘을 기르고 나의 길을 걸어가시길 바랍니다.

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