부동산 투자에 관심이 있다면 '얼마가 있어야 할까?'라는 생각을 자주하게 될 거예요. 저도 처음에는 단순히 매매가와 대출만을 계산했었는데 실제로 거래를 해보니 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 리모델링 등과 같은 숨은 지출이 더 많더라구요. 그래서 오늘은 저의 경험담을 바탕으로 부동산 초기 비용에 대해 자세히 알려드리려고 해요. 이 글을 끝까지 읽으시면 자금 계획을 세우는데 많은 도움이 될 거예요.
부동산 투자, 얼마면 될까?
부동산 투자 초기 비용의 핵심은 매매가와 자기 자본이에요.
- 부동산은 실물자산이기에 100% 나의 현금을 가지고 투자하는 사람은 거의 없어요. 대출을 레버리지 삼아 최대한 활용하고 나머지 부분을 나의 자본으로 채우면 돼요.
- 똑같은 부동산을 가지고 있어도 각자의 상황에 따라, 능력에 따라, 대출은 60%가 나오기도, 80%가 나오기도, 때로는 100%가 나오기도 해요. 핵심은 시세보다 '싸게 사는 것'이죠.
- 3억짜리 아파트를 매입한다고 가정하면 대출 70%, 2억 1천만원의 레버리지를 활용할 수 있고 나의 자본은 9천만원 정도가 필요해요. 각자의 신용도에 따라 다르겠지만 대출한도가 줄어들면 더 많은 나의 자본이 있어야 해요.
부동산 투자, 초기 비용 항목들
- 취득세 - 부동산을 매입하면 반드시 내야 하는 세금, 바로 취득세예요. 취득세는 주택수와 취득가액에 따라 각기 다른 세율이 적용되니 미리 계산해본 후 부동산을 매입하는 것이 좋아요.
- 중개수수료 - 취득세와 함께 지출되는 항목이 바로 중개수수료예요. 3억원의 아파트를 매입할 경우 중개수수료는 0.4%, 120만원 정도의 지출이 발생해요.
- 대출 비용 - 은행을 통해 대출을 받을 경우 부대비용이 발생해요. 은행 수수료와 인지세, 근저당 설정비용 등이 있고 총 50~100만원 정도가 필요해요.
- 법무사 비용 - 부동산 매입 후에는 소유전 이전 등기를 해야 하는데 이때 법무사 비용이 발생해요. 소유권 이전 등기와 근저당 설정 등기의 비용은 각각 계산되며 총 50~100만원 정도가 필요해요.
- 리모델링 비용 - 오래된 아파트나 오피스텔 등을 매입할 경우 리모델링 비용이 추가될 수 있어요. 30평 기준 도배, 장판 300~500만원, 주방 300~400만원, 욕실 400~500만원 등 부분 리모델링의 경우 최소 500~1,000만원이, 올리모델링의 경우 최소 2,000만원 이상 필요할 수 있으니 미리 자금 계획을 세워보는 것이 좋아요.
부동산 투자, 숨은 비용들
부동산 투자는 실제로 경험해 봐야 알 수 있는 비용들이 있어요. 초기 비용을 계산할 때 놓치지 쉬운 항목, 숨은 비용들을 모두 알려드릴게요.
- 관리비 - 인테리어 등의 이유로 세입자를 맞추지 못하는 기간동안 발생하는 관리비는 집주인의 몫이에요. 부동산의 종류에 따라 다르겠지만 매달 20~30만원 정도의 관리비가 발생해요.
- 리모델링 추가 비용 - 리모델링을 하다보면 추가 비용이 발생하는 경우가 종종 있어요. 이때는 현장의 상황을 파악한 후, 사장님과의 협의를 통해 적당한 금액으로 조율하는 것이 가장 좋은 방법이에요.
- 예상치 못한 변수 - 부동산 투자를 하다보면 예상치 못한 변수가 늘 있어요. 이는 미리 예상할 수 없고 대비할 수도 없는 상황이니 부동산 투자자라면 항상 '예비비'를 준비해두고 모든 상황에 유연하게 대처하는 '마음가짐'이 중요해요.
부동산 투자, 초기 비용 총정리
3억원의 아파트를 매입한다고 가정했을 때, 초기 비용을 정리해 뒀으니 참고하시면 좋을 것 같아요.
- 자기자본 : 약 9천만원 (대출 70% 가정)
- 취득세 : 330만원 (1.1% 가정)
- 중개수수료 : 120만원
- 대출 부대비용 : 50 ~ 100만원
- 법무사 비용 : 50 ~ 100만원
- 리모델링 비용 : 최소 500만원 이상
- 총합계 : 최소 1억원 전후
부동산 투자 비용을 계산할때는 내가 예상했던 금액보다 20~30% 정도 더 든다고 생각하는 것이 안전해요. 아파트 갭투자의 경우 최소 5천~1억원 정도가 필요하지만 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산의 경우 1~2천만원으로도 시작할 수 있어요. 부동산 투자는 내가 가지고 있는 돈의 액수가 중요한 것이 아닌, 전체적인 돈의 흐름을 이해하는 게임이에요. 내가 가진 자본을 정확히 산정하고 부동산을 매입하기 위한 초기 비용을 계산할 수 있다면 성공적인 부동산 투자의 첫걸음이 될 수 있어요.
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