재개발 투자 방법, 어느 단계가 가장 유리할까?

재개발 투자는 '언제 들어가느냐?'에 따라 수익률이 완전히 달라진다는 사실 알고 계시나요? 제가 경험한 바로는 같은 구역이라도 투자 시기에 따라 수천에서 수억까지 수익률의 차이가 어마어마했어요. 오늘은 재개발 투자 방법과 함께 어떤 타이밍, 어떤 단계에서 매수해야 수익이 가장 높아지는지 현실적인 접근 방법을 알려드릴게요. 이 글을 끝까지 읽으면 고수들만 아는 재개발 구간을 알 수 있을 거예요.

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1. 정비구역 지정 직전

재개발에서 가장 수익이 큰 구간은 정비구역으로 지정되기 전이며 고수들만 아는 구간이라 할 수 있어요.

• 정비구역으로 지정되기 전은 재개발이 확정되지 않은 시기라 가능성을 보고 들어가는 투자예요. 즉, 하이리스크 하이리턴의 투자죠.
• 이 단계의 장점은 가격이 저렴해 수익이 크다는 것이며 단점은 재개발 구역지정이 해제될 리스크가 있다는 점이에요.
• 정비구역 지정 전 단계는 지자체의 도시개발계획, 노후도 조사, 주민들의 반응 등을 직접 분석해야 하며 정보력과 인내심, 충분한 자료조사가 필요한 구간이에요.

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2. 추진위원회 단계

정비구역으로 지정된 후, 추진위원회가 구성되면 정보가 조금씩 퍼지기 시작해요.

• 추진위원회 단계가 되면 투자자들이 하나, 둘씩 진입하며 가격이 서서히 상승하게 돼요.
• 이 단계의 장점은 사업 추진이 공식화되어 리스크가 줄었다는 것이고 단점은 매물이 제한적이라 P가 붙을 수 있다는 점이에요.
• 추진위원회 단계는 정비구역 지정 전보다 20~30% 정도 상승한 가격으로 거래가 이루어지며 조합 설립까지 1~2년 정도의 시간이 걸릴 수 있어요.

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3. 조합설립 이후

조합이 설립되면 조합원 분양권이 시작되는 구간으로 부동산 매물의 성격이 달라져요.

• 조합원 분양권은 신축아파트를 저렴하게 받을 수 있는 권리예요.
• 이 단계의 장점은 사업이 본격적으로 진행되어 안정성이 높다는 것이고 단점은 이미 가격이 많이 올라 상당금액의 P를 주고 거래를 해야 한다는 점이에요.
• 재개발은 시간에 투자하는 방식이기에 초보라면 P를 주더라도 이때 투자하는 것이 좋으며 조합원 물건에 투자를 할 때는 '다물권자'가 아닌지 꼭 확인 후 투자해야 해요.

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4. 사업시행인가 이후

가장 안전하게 재개발 투자를 하고 싶다면 사업시행인가 이후를 선택하세요.

• 사업시행인가 이후는 안정성이 가장 높은 시기로 시공사 선정과 건축계획까지 확정되어 있어 마음편한 투자를 할 수 있는 시기예요.
• 이 단계의 장점은 사업이 중단될 가능성이 낮아 리스크가 거의 없다는 점이며 단점은 첫 단계에 비해 수익률이 낮고 가격이 높다는 점이에요.
• 이 구간은 안전하게 투자를 하고싶은 분들에게 적합하며 내 집마련이 목표인 분들도 이 시기에 조합원 분양권을 매입하면 신축아파트를 저렴하게 살 수 있어요.

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5. 관리처분인가 이후

이주 및 철거 전, 마지막 기회가 되는 구간이 관리처분인가 이후예요.

• 관리처분인가 이후는 조합원별 분양가, 분담금, 평형 배정이 확정되는 시기로 수익이 확정되는 시기이기도 해요.
• 이 단계의 장점은 불확실성이 거의 사라져 입주권의 가치가 명확해졌다는 점이며 단점은 투자금이 많이 필요하며 세금도 고려해야 한다는 점이에요.
• 관리처분인가 이후 단계에서는 입주권 투자로 진행되며 투자금이 크긴 하지만 새 아파트의 프리미엄을 기대해 볼 수 있어요.
• 실수요자일 경우 유리한 구간이며 투자자일 경우 세금(취득세, 양도세 등)을 잘 따져보고 투자를 해야 해요.

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6. 일반분양 이후

재개발 사업이 마무리 단계에 접어들고 일반분양이 시작되면 이제부터는 재개발 투자가 아닌 신축 분양권 투자로 성격이 바뀌게 돼요.

• 이때는 투자자보다는 실수요자들이 중심이 되며 입주 예정자들이 주 수요층이 돼요. 투자자는 이때 매도를 통해 수익을 실현하기도 해요.
• 이 단계의 장점은 완공이 코앞이기에 리스크가 제로라는 점이며 단점은 수익률이 가장 낮다는 점이에요.
• 투자에 정답은 없어요. 본인이 가지고 있는 자금 + 리스크 + 시간 계획에 따라 전략이 달라질 뿐이에요. 조금 천천히 가더라도 잃지않는 투자를 하는것이 현명한 투자자예요.

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재개발 투자는 아는만큼 수익을 가져올 수 있는 투자방식이에요. 복잡한 사업과정으로 인해 첫 시작이 어려울 수 있지만 한번 지식을 익혀두면 평생 써먹을 수 있는 알찬 투자가 재개발 투자라고 생각해요. 부동산 투자에서 리스크는 모르면 위험요인이지만 알면 기회가 될 수 있어요. 아래의 글을 통해 재개발 투자는 어떤 리스크가 있는지 확인하고 대비하며 기회를 찾는 현명한 투자자가 되었으면 좋겠어요.

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재개발 투자 리스크 '아는 것이 힘이다'

재개발 투자 리스크 '모르면 돈 잃어요'