재개발 투자 리스크 '모르면 돈 잃어요'

부동산 투자 중 가장 많은 수익을 기대할 수 있는 분야는 바로 재개발, 재건축 투자예요. 이런 매력적인 장점 때문에 많은분들이 리스크를 생각하지 않지만 사실 재개발 투자에는 많은 리스크 요소들이 숨어있어요. 오늘은 잃지않는 투자를 위한 재개발 투자 리스크 3가지와 대비책에 대해 알려드릴게요. 이 글을 끝까지 읽는다면 잃지않는 재개발 투자를 할 수 있을거예요.

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재개발 투자 핵심

재개발 투자에 성공하기 위해서는 시간, 돈, 규제 이 삼박자가 잘 맞아야 해요.

• 재개발 투자의 핵심은 '언제 사서 언제 팔 것인가?'의 기준을 세우는 것이 첫 번째예요.
• 재개발은 크게 조합설립 → 시공사 선정 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주, 철거 → 착공 순으로 진행되는데 이 과정속에서 수없이 많은 변수들이 존재해요.
• 2~4년의 단기투자를 원한다면 조합설립 직후 매입, 사업시행인가 직후 매도 계획을 세우는 것이 좋고 실거주 목적이라면 비교적 안전한 단계인 관리처분인가 직전에 매매를 하는것이 좋아요.

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1. 사업 지연 리스크

재개발 투자의 가장 큰 리스크는 '시간'이에요.

• 재개발은 10년의 계획을 가지고 진행하는 사업으로 돈과 시간적 여유를 넉넉히 두고 투자를 하는 것이 좋아요.
• 예를들어 사업속도가 빨라 사업시행인가 직후 매도 계획을 세웠다고 해도 하나의 단계로 넘어가는데 수년이 걸릴 수 있고 이로인해 투자자는 장기간 자금이 묶일 수 있어요.
• 이러한 예기치 못한 변수는 재개발 투자에서 흔히 있는 일이기에 항상 플랜 B가 필요하며 대비책 없이 투자를 진행했다가는 기회비용을 모두 날려버릴 수 있어요.

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2. 추가 분담금 리스크

재개발 투자에서 반드시 염두해야 하는 부분, 바로 '추가 분담금'이에요.

• 많은 사람들이 조합원 분양가로 신축 아파트를 저렴하게 받을 수 있다는 장점 때문에 재개발 투자를 시작하지만 실제로는 예상보다 많은 금액이 추가로 필요할 수 있어요.
• 추가 분담금이 발생하는 가장 큰 이유는 건축비 상승과 원자재 가격인상, 설계변경, 조합의 운영비 증가 등이 있고 이 모든것이 분담금에 반영된다고 생각하면 돼요.
• 재개발 사업이 다음 단계로 넘어가지 못하고 정체되어 있다면 추가 분담금을 납부해야 한다 생각하고 여유자금을 준비하거나 대출여부를 확인해 보는 것이 좋아요.

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3. 법, 규제 리스크

재개발 사업이 지연되는 가장 큰 이유는 이 사업이 법과 제도의 영향을 많이 받기 때문이에요.

• 재개발 사업은 투자자가 개인적으로 해결할 수 없는 외부 요인들이 많은 편이에요.
• 정책방향이나 정부의 규제, 분양가 상한제 등의 적용으로 수익구조가 크게 바뀔 수 있고 한 순간에 부동산의 분위기를 흔들어 놓을 수도 있어요.
• 법과 규제는 지자체의 정비구역 해제, 조합설립 무산이 아니라면 시간이 해결해 주는 경우가 많고 오히려 투자자에게 기회가 되는 경우도 많으니 생각의 유연함을 가지는 것이 좋아요.

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투자자가 할 수 있는 준비

재개발 투자에서 리스크를 줄일 수 있는 방법은 미리 준비하고 대비하는 것이에요.

1. 재개발 현장 확인 - 인터넷, 유튜브 정보만 믿지말고 직접 부동산에 방문해 현장의 분위기를 확인해야 해요.
2. 사업 단계 체크 - 지자체에 문의해 사업이 어디까지 진행되었는지 세세하게 체크하며 다음을 준비해요.
3. 추가 자금 대비 - 추가 분담금은 현장의 분위기를 통해 미리 알 수 있고 대출여부도 현장이 가장 정확해요.
4. 정책 모니터링 - 정부의 규제나 지자체의 정책 흐름에 관심을 가지며 꾸준히 정보를 확인해요.
5. 분산 투자 - 한 곳에 올인하지 말고 여러 지역의 분산투자를 통해 안정성을 높여요.

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재개발은 부동산 투자 중 가장 큰 수익을 기대할 수 있는 투자처로 고수들은 꾸준히 재개발, 재건축에 투자하고 있어요. 물론 리스크가 존재하지만 재개발 사업에 대해 충분히 공부하고 전략적으로 접근한다면 리스크는 한 사람의 인생을 바꾸는 '기회'가 될 수도 있어요.

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재개발 투자, '성공 시기'

재개발 절차 언제 투자하는것이 좋을까?