부동산 투자 공부법 '핵심 포인트 5단계'

부동산 투자는 정보가 곧 돈이 되는 구조를 가지고 있어요. 똑같은 아파트를 샀더라도 A는 평생의 기회를 얻고, B는 수천만원을 잃게 되죠. 이러한 차이가 생기는 이유는 공부하는 방법을 모른 채 어떠한 방향도 없이 투자를 했기 때문이에요. 오늘은 세상에서 가장 쉬운 부동산 투자 공부법 5단계를 알려드릴게요. 이 글을 끝까지 읽으면 초보라도 부동산의 큰 흐름을 읽을 수 있고 스스로 판단하는 눈이 생기게 될거예요.

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1. 시장을 이해하는 방법

부동산 투자의 핵심은 '시장 전체를 보는 눈'이라 할 수 있어요.

• 부동산을 그저 집 한 채로 보는 사람과 시장 전체의 사이클을 이해하는 사람은 결과가 다를 수밖에 없어요. 시장 전체를 이해하기 위해서는 금리의 흐름, 경제 사이클, 인구구조, 수요, 공급 등을 체크하며 전체적인 분위기를 파악할 수 있어야 해요.
• 시간을 정해 경제신문을 본다거나 국토부 실거래가, 청약홈 등을 참고해 나만의 데이터를 만들며 꾸준히 시장 상황을 살피는 노력을 해야 해요.
• 가장 쉬운 방법은 유튜브 시청이에요. 과도한 정보는 독이 될 수 있으니 가장 유익한 채널 한, 두 개를 정해 매일 습관적으로 듣다 보면 나도 모르게 흐름이 보이기 시작할 거예요.

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2. 부동산은 왜 오를까?

부동산이 오르는 이유는 '사람이 모이기 때문'이에요. 이것을 부동산 용어로 '입지'라고 해요.

• 부동산의 본질은 '입지'이며 입지는 곧 '사용가치'를 의미해요. 사용가치가 높은 부동산이 많이 오르는 것은 당연한 일인거죠.
• 좋은 입지란 일자리가 많아 인구가 늘어나는 곳, 학군이 좋은 곳, 교통망이 연결되는 곳, 개발호재로 인해 인구가 늘어날 곳 등이 있어요.
• 입지를 공부하기 위해서는 카카오맵을 통해 반경 1km 인프라 체크, 네이버 부동산을 통해 5년 단위로 시세체크, 공공데이터를 통해 각 지역의 인구 흐름을 비교해 보면 돼요.
• 부동산의 입지가 머릿속에 그려지면 '어디를 사야 하는지?', '어디는 피해야 하는지?'가 보이기 시작할 거예요.

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3. 부동산의 종류

부동산에도 다양한 종류가 있다는 사실 알고 계시나요? 부동산도 '하나의 상품'이며 각각의 상품을 구분하는 눈이 필요해요.

1. 아파트 : 부동산 투자의 기본이며 안전하고 유동성이 좋아 많은 사람들이 선호하는 상품이에요.
2. 빌라 : 투자금이 가장 적게 드는 상품으로 월세수익과 시세차익을 동시에 기대할 수 있지만 그만큼 리스크가 높아요.
3. 오피스텔 : 임대수익의 대표적인 상품이며 입지에 따라 다르지만 아파트가 오른 후 오피스텔이 오르는 경우가 많아요.
4. 상가 : 높은 임대수익을 얻을 수 있는 상품으로 주거와 달리 신경 쓸게 없어 '부자의 부동산'이라 불리고 있어요.
5. 다가구 : 높은 임대수익과 시세차익을 동시에 기대할 수 있지만 운영 능력이 필요해 난이도가 있는 상품이에요.
6. 토지 : 부동산에서 가장 난이도가 높고 많은 공부를 필요로 하지만 투자에 성공했을 때 가장 수익이 큰 상품이에요.

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4. 실거래 조회 방법

부동산은 뉴스보다 실거래 가격을 확인하는 것이 훨씬 효율적이에요.

• 부동산 실거래는 국토교통부에서 제공하는 실거래가공개시스템이 있고 아실, 호갱노노, 디스코, 밸류맵 등의 어플을 이용해 실거래가를 확인하는 방법도 있어요.
• 실거래가가 중요한 이유는 '지금이 고점인지?', '저점인지?' 판단할 수 있게 해주고 이를 바탕으로 '지금 사야 할 타이밍인지?', '조금 더 기다려야 할 타이밍인지?'를 결정하는 기준이 되기 때문이에요.
• 부동산 중개인은 수수료가 높은 물건을 추천할 수밖에 없고 이를 '급매'로 포장하는 경우도 있기에 해당 부동산의 적정 가격은 내가 직접 실거래가를 확인해 정하는 것이 가장 좋은 방법이에요.

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5. 현장 답사하는 방법

부동산 투자의 50%는 발품이며 풀리지 않던 문제가 발품에서 답이 나오는 경우가 많아요.

• 발품시 체크해야 할 포인트는 유동인구, 상권의 분위기, 신축아트와 구축아파트의 비율, 집 내부 구조, 채광 등이 있어요.
• 현장에 가보면 사진이나 지도에서 절대 볼 수 없는 그곳만의 분위기를 느낄 수 있어요. 상가의 공실여부, 아이들의 수, 교통체감, 악취 등을 통해 사라져 가는 동네인지 성장하는 동네인지를 확인할 수 있어요.
• 부동산 공부의 핵심은 경제흐름 + 데이터 + 현장이라 할 수 있어요. 이 세 가지가 합쳐지면 언제? 어디를? 왜 사야 하는지? 스스로 판단할 수 있는 수준으로 성장이 가능해요.

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부동산은 돈을 벌기 위해서가 아니라 '지키기 위해' 필요한 투자예요. 끊임없이 오르는 물가, 가치가 떨어지는 화폐를 하루라도 빨리 자산으로 바꾸어 인플레이션을 방어할 수 있어야 나의 소중한 돈을 지킬 수 있어요. 부동산은 시간을 돈으로 바꿀 수 있는 안정적인 자산이며 부동산을 통해 만든 현금흐름이 결국 경제적 자유의 핵심이에요.

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